京梧片區(qū)不少舊樓列入棚改區(qū)范圍。

　　梧州市政府在最近召開的2016年梧州市棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作會(huì)議上指出，2016年梧州市棚改區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃開工16453戶(套)，保障性住房項(xiàng)目計(jì)劃開工2562套�？梢灶A(yù)見，2016年一場(chǎng)轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造即將拉開序幕。通過大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和擴(kuò)張，騰籠換鳥，或?qū)㈩嵏踩藗儗?duì)老城既有的印象，影響未來數(shù)年人們的居住習(xí)慣與置業(yè)理念。

　　棚改推進(jìn) 一次城市空間重構(gòu)

　　新興二路一帶的老房子，數(shù)十年前輝煌時(shí)，并沒有想到今日的老舊與附近繁華的太陽廣場(chǎng)商圈和外立面時(shí)尚的新興二路的住宅相比，顯得如此不協(xié)調(diào)。老舊的規(guī)劃和建筑功能，已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。和磚混結(jié)構(gòu)的房子無法承載新居住功能一樣，舊的城市結(jié)構(gòu)，無法安放全新的、現(xiàn)代的城市功能。

　　于是，近年來，梧州市開始著力推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。據(jù)了解，截至2015年底，梧州市新開工保障性住房3483套，基本建成保障性住房6619套，分配入住保障性住房5677套。根據(jù)自治區(qū)下達(dá)的任務(wù)，梧州市2016年的棚戶區(qū)改造任務(wù)為16453戶(套);保障性住房項(xiàng)目計(jì)劃開工2562套，基本建成8000套，分配入住8000套，新增發(fā)放廉租補(bǔ)貼310戶。此外，今年梧州市棚戶區(qū)改造辦公室已經(jīng)完成實(shí)施方案的起草，3月份正式印發(fā)實(shí)施，確保國家任務(wù)項(xiàng)目在2016年6月底前全面動(dòng)工，9月底前實(shí)現(xiàn)100%開工;自治區(qū)新增任務(wù)項(xiàng)目，在2016年6月底前動(dòng)工過半，12月底前實(shí)現(xiàn)全面開工。

　　與此同時(shí)，新興一二路、工廠一二路、京梧小區(qū)附近路段的不少市民收到了棚戶區(qū)改造的意向書。“看來我們家準(zhǔn)備要拆了，我們附近的幾棟樓的居民都收到了二到三次棚戶區(qū)改造通知。”家住在交通幼兒園對(duì)面的市民王先生說。事實(shí)上，對(duì)于原住居民來說，棚戶區(qū)改造所帶來最直接的效益，就是居住環(huán)境的提升。原來一直居住在京梧一帶的李女士，房子被列入棚戶區(qū)改造范圍。雖然方案還沒確定，但是想起告別低矮、破舊的老房，將住進(jìn)寬敞明亮的商品房，她就對(duì)棚戶區(qū)改造充滿期待。

　　循環(huán)造血

　　一次城市紅利釋放

　　對(duì)城市而言，棚改所迸發(fā)的能量，足以影響一個(gè)城市前進(jìn)的步伐，是為城市注入“新血液”的一劑良方。最直觀的表現(xiàn)，則是城市面貌的提升，優(yōu)化城市、人居環(huán)境。梧州精通地產(chǎn)銷售經(jīng)理李新表示，棚戶區(qū)改造對(duì)于一個(gè)城市的紅利是立體的，比如提升城市面貌，帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展。棚改，不是單純地拆掉老房重建，從更深遠(yuǎn)的程度來看，還帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　而在這一波城市紅利的釋放中，地產(chǎn)開發(fā)則是紅利釋放的一大推手。從事地產(chǎn)開發(fā)超過10年的陳先生認(rèn)為，老城區(qū)配套成熟，往往最能代表本土文化，容易獲得認(rèn)同感，老城區(qū)棚改項(xiàng)目一旦上市，將吸引不少原住購房者。換而言之，棚改區(qū)很容易形成樓市熱點(diǎn)。“棚改會(huì)加大房源供應(yīng)，將使板塊重新成為樓市熱點(diǎn)。”梧州寶資杰項(xiàng)目咨詢有限公司總經(jīng)理唐圭斌認(rèn)為，棚戶區(qū)改造一旦立項(xiàng)并且推進(jìn)，會(huì)給其相對(duì)應(yīng)的城區(qū)帶來更高的樓市關(guān)注度。

　　正如業(yè)內(nèi)人士所言，老城區(qū)擁有著完善的配套與優(yōu)質(zhì)的資源，可以預(yù)見，這恢弘的棚改藍(lán)圖一旦推進(jìn)，棚戶區(qū)改造必然會(huì)迎來拆遷和下一輪的地產(chǎn)開發(fā)。舊改紅利，對(duì)眾多開發(fā)商而言，最直接的無疑是土地紅利。從近兩年的土地供應(yīng)來看，紅嶺、蒼海等新興區(qū)域成為土地供應(yīng)大頭，相對(duì)而言，配套更加成熟、居住氛圍更加濃厚的新興二三路片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)地塊卻更加緊俏。唐圭斌認(rèn)為，盡管新區(qū)建設(shè)如火如荼，但是新區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目往往意味著需要更長的開發(fā)周期和更長的資金回籠時(shí)間，相比之下，老城區(qū)棚改項(xiàng)目，更能快速吸引來一些具有“老梧州”情結(jié)購房者的關(guān)注，也因此，有開發(fā)商們非常鐘情這種舊改用地。

　　可見數(shù)年后，那些曾經(jīng)破舊的老房子處，將矗立起新的高樓，而以土地價(jià)值、地產(chǎn)銷售價(jià)格、地產(chǎn)租金為代表的城市紅利指數(shù)，勢(shì)必助推城市面貌提升、城市經(jīng)濟(jì)攀升和人口紅利指數(shù)持續(xù)增加。而通過城市空間優(yōu)化、重大項(xiàng)目布局以及周邊配套的建設(shè)升級(jí)，大規(guī)模的“更新?lián)Q代”，隨之而來的，將是老城區(qū)城市品質(zhì)、生活品質(zhì)全面提升。

　　或有困境

　　拆遷與成本老大難

　　很多業(yè)內(nèi)人士坦言，如果說，紅嶺、蒼海等新片區(qū)的崛起，是在一張白紙上建立的城市新區(qū)，那么，新興一二路、河?xùn)|片區(qū)等路段的棚戶區(qū)改造則更為復(fù)雜與艱難，它涉及方方面面的問題，是一個(gè)更為系統(tǒng)、長期而艱巨的工程。其中，拆遷是阻礙棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的最大問題。

　　“雖然我們都很期待棚戶區(qū)改造，但是為什么都是雷聲大雨點(diǎn)小”上述王先生無奈地表示。“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，其實(shí)最大的不是資金問題，而是拆遷，因此棚戶區(qū)改造推進(jìn)速度不會(huì)很快。”采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士如是解答。

　　事實(shí)上，對(duì)開發(fā)商而言，如果前期問題不解決清楚，就會(huì)影響后期供應(yīng)，加大不確定性，因此也有不少開發(fā)商不愿意接受棚戶區(qū)項(xiàng)目。棚戶區(qū)改造對(duì)開發(fā)商對(duì)來說，需要投入大量的人力、物力進(jìn)行前期準(zhǔn)備。而配建回遷房、安置房等“額外任務(wù)”，也是部分開發(fā)商不考慮拿舊改項(xiàng)目的因素。“在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，有很多條件需要明確，開發(fā)商是否要負(fù)責(zé)拆遷，需要補(bǔ)償多少，還有就是回遷房，這些前期條件，一個(gè)談不攏，就會(huì)引起很多問題甚至矛盾。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目大多數(shù)要做較為復(fù)雜的前期工作，且后期還要建部分回遷房，涉及面更廣，難度較大。從這點(diǎn)來看，土地儲(chǔ)備不是非常緊缺或者實(shí)力并不是太好的房企，可能不大會(huì)考慮出手，而目前梧州的房地產(chǎn)儲(chǔ)備量，也令更多的開發(fā)商對(duì)接手棚戶區(qū)改造項(xiàng)目望而卻步。