中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，給地處中越邊境的廣西憑祥市帶來了更多機(jī)遇和更優(yōu)化的資源配置空間。廣西憑祥綜合保稅區(qū)、中國—東盟汽摩配綜合專業(yè)市場、中國—東盟(憑祥)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場……近年來，憑祥市抓住機(jī)遇通過重大項(xiàng)目建設(shè)，培育、帶動和壯大了產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

　　而在重大項(xiàng)目建設(shè)中，憑祥邊民在項(xiàng)目建設(shè)用地上作出了重大貢獻(xiàn)，友誼鎮(zhèn)卡鳳村2700多邊民就是其中的代表。

　　今年，經(jīng)憑祥市政府招商，“商農(nóng)BOT模式”——一種農(nóng)村集體預(yù)留用地開發(fā)的全新探索得以在卡鳳村實(shí)施。從項(xiàng)目中，村民不僅每年可拿到1.2萬元∕畝的租金，而且獲得就業(yè)機(jī)會，40年后用地上近10億資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體還全部歸村民所有。

　　這是崇左市首個“商農(nóng)BOT模式”項(xiàng)目。他愿意冒著風(fēng)險(xiǎn)“吃螃蟹”

　　今年3月28日，由廣西奧潤投資管理有限公司投入2億多元的卡鳳村5個自然屯集體預(yù)留用地開發(fā)暨中國—東盟自貿(mào)區(qū)(憑祥)卡鳳綜合服務(wù)城項(xiàng)目開工建設(shè)。

　　黃海樂是奧潤公司的法人代表，他的目標(biāo)很明確，把政府劃撥給卡鳳村失地農(nóng)民的58畝農(nóng)村集體預(yù)留用地進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，建設(shè)卡鳳綜合服務(wù)城，為邊貿(mào)貨物監(jiān)管提供配套服務(wù)。

　　早在2011年，由于憑祥綜合保稅區(qū)、口岸物流等一系列項(xiàng)目建設(shè)，卡鳳村大部分土地被征用，全村2700多人口有2300多人失地。對失地農(nóng)民，政府另外劃撥一定的集體預(yù)留用地。

　　預(yù)留用地和原來的耕地在使用上是有區(qū)別的。對于預(yù)留用地，農(nóng)民沒有更多能力和資金來開發(fā)，如何讓預(yù)留用地真正發(fā)揮作用解決失地農(nóng)民今后生活來源問題，一直是當(dāng)?shù)卣�府和農(nóng)民共同探索解決的一個難點(diǎn)。

　　黃海樂以一個商人的眼光，認(rèn)定這里充滿商機(jī)。政府劃給卡鳳村的集體預(yù)留用地，位于正在建設(shè)的憑祥市邊境貿(mào)易貨物監(jiān)管中心旁邊。中越邊貿(mào)的活躍，使這里將是憑祥邊貿(mào)互市物流、人流、車流、現(xiàn)金流、信息流匯集的區(qū)域。在這里，他可以大有作為。

　　作為憑祥本土企業(yè)家，黃海樂希望自己賺錢的同時能給父老鄉(xiāng)親們帶來點(diǎn)實(shí)惠。

　　于是，黃海樂決定把卡鳳村5個自然屯58畝集體預(yù)留用地全部租下來，用于開發(fā)卡鳳綜合服務(wù)城，計(jì)劃建設(shè)250棟商鋪、500間公寓套房、大型加油站等配套設(shè)施。根據(jù)憑祥市邊境貿(mào)易貨物監(jiān)管中心需求，提供配套的商務(wù)辦公、交易、展示、倉儲、居住、加油、銀行、電信、郵政、物流、飲食等全方位服務(wù)。

　　黃海樂和村民鄭重地簽下了一份協(xié)議：租期40年。由投資方統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)集體預(yù)留用地，項(xiàng)目建成后由投資方進(jìn)行承租和經(jīng)營收益;在租期滿后，整個項(xiàng)目全部資產(chǎn)無償移交給村民經(jīng)營管理收益;投資方開發(fā)承租期間每年給予村民每畝租金1.2萬元，并每5年遞增5%進(jìn)行補(bǔ)助。

　　合同期滿后，預(yù)計(jì)卡鳳綜合服務(wù)城一個項(xiàng)目就給失地農(nóng)民帶來近10億資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。這意味著，失地農(nóng)民的生活不僅有了充足的保障，而且有了一份真正屬于自己的、可讓子孫后代受益的產(chǎn)業(yè)。

　　針對這種做法，黃海樂曾經(jīng)赴廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)考察，“在發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民市場意識較強(qiáng)，對集體預(yù)留用地多是主動尋找開發(fā)商合作，根本不用商家去租。而我們只能是摸著石頭過河。”黃海樂說。

　　對黃海樂而言，他將在沒有得到銀行一分貸款支持、2億多資金全部自籌的高壓前提下，去完成這件沒有現(xiàn)成可借鑒經(jīng)驗(yàn)的大事。

　　“商農(nóng)BOT模式”讓失地農(nóng)民有了自己的產(chǎn)業(yè)

　　卡鳳村民為了該項(xiàng)目的實(shí)施，多次召開村民代表大會。

　　沒有了賴以生存的耕地，生活來源是最大的問題。預(yù)留用地如何使用沒有一個明確的方向�？�鳳村民曾為此苦惱。

　　在憑祥市住建局辦公室，局長袁發(fā)業(yè)指著窗外一片土地給我們看，“那就是一片閑置的農(nóng)村集體預(yù)留用地。”像這樣已劃撥出來，但還沒有成功開發(fā)的三產(chǎn)用地，在憑祥乃至廣西都為數(shù)不少。

　　袁發(fā)業(yè)告訴記者，由于城市發(fā)展，城市周邊的土地被征用，政府會按政策給被征用土地的農(nóng)民劃撥相應(yīng)的三產(chǎn)用地，為失地農(nóng)民提供生產(chǎn)、生活保障。但農(nóng)民對三產(chǎn)用地概念很模糊，只想著拿來建房、建天地樓，沒有用在生產(chǎn)上。

　　這是一個由理念不清帶來的困惑。

　　"對預(yù)留用地，有的說用來作停車場，有的說作商業(yè)街，有的干脆說平分，你建你的我建我的，意見都不統(tǒng)一。"記者在卡鳳村采訪時，卡鳳村黨支部書記、村委主任黃繼強(qiáng)說。

　　黃海樂帶著他的"商農(nóng)BOT模式"項(xiàng)目來了。

　　從2011年起，奧潤公司開始籌備利用卡鳳村集體預(yù)留用地開發(fā)卡鳳綜合服務(wù)城項(xiàng)目。

　　鎮(zhèn)政府和村委給予了大力支持，鎮(zhèn)干村干和奧潤公司一起每家每戶作群眾思想工作。

　　從困惑，到共識，村民們終于完全接受了這一項(xiàng)目，"這是一個真正屬于村民自己的項(xiàng)目!"

　　不久前，卡鳳村民韋增領(lǐng)到了第一筆租金，奧潤公司一次性把五年的租金發(fā)給村民。"平均下來每個人能拿到4000塊錢左右，像我一家4口人就得了1.6萬多元。"韋增說。

　　在奧潤公司的支持下，卡鳳村委和村民代表還成立了憑祥市海潤農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社，把失地農(nóng)民納入合作社，依靠奧潤公司的力量幫助失地農(nóng)民解決生產(chǎn)就業(yè)問題。

　　"憑祥邊境貿(mào)易貨物監(jiān)管中心啟用后，大量客商肯定需要搬運(yùn)工，那么合作社可以組織搬運(yùn)工、規(guī)范搬運(yùn)工市場，開展運(yùn)輸、包裝配套用品的銷售。并充分利用國家對邊民互市貿(mào)易進(jìn)口免稅額度調(diào)增至每人每天8000元的優(yōu)惠政策，組織邊民真正參與到邊貿(mào)中來，增加收入。"黃繼強(qiáng)說。

　　顯而易見，卡鳳失地農(nóng)民從"商農(nóng)BOT模式"項(xiàng)目中，得到的不僅是租金，重要的是他們獲得了一份屬于自己的產(chǎn)業(yè)。這里的失地農(nóng)民不"失地"!

　　深化農(nóng)村土地改革是黨的十八屆三中全會提出的一項(xiàng)重要任務(wù)。在國家鼓勵農(nóng)村體制改革、發(fā)展專業(yè)合作社的大背景下，地處邊境的憑祥的作法，同樣為內(nèi)地提供了一種借鑒。

　　為破解"天下第一難"征地難題提供借鑒其實(shí)，卡鳳項(xiàng)目的實(shí)施，與黃海樂的感情因素不無關(guān)系。未下海之前，黃海樂曾參加過征地拆遷工作，深知其中之難。對農(nóng)村集體預(yù)留用地的開發(fā)，從黃海樂來說，是企業(yè)的一種嘗試。對憑祥市委、市政府來說，同樣是近年來一直在探討的新課題。都說征地拆遷工作是"天下第一難"。隨著征地工作的推進(jìn)，安置好失地農(nóng)民，解決失地農(nóng)民今后生活來源問題，是一項(xiàng)重要工作。

　　"怎么解決農(nóng)民三產(chǎn)用地的建設(shè)問題，怎么引導(dǎo)社會資金來開發(fā)利用農(nóng)村集體預(yù)留用地，以什么模式來建設(shè)，奧潤項(xiàng)目是一個典型的例子。"憑祥市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長潘少芳表示，這一模式成功運(yùn)作好了，將能真真正正讓農(nóng)民得到好處，為其他用地的開發(fā)提供借鑒，對憑祥今后征地工作產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。

　　今年以來，憑祥市委統(tǒng)戰(zhàn)部深入卡鳳村邊境自然屯對集體預(yù)留用地開發(fā)利用進(jìn)行多次調(diào)研，傾聽邊境農(nóng)民對集體預(yù)留用地開發(fā)的要求和建議，并形成意見和建議呈報(bào)市委。

　　目前，憑祥市委、市政府正研究制訂一系列扶持措施，把該項(xiàng)目列為憑祥市2014年重點(diǎn)推進(jìn)重大項(xiàng)目，全程跟蹤服務(wù)。

　　卡鳳村集體預(yù)留用地開發(fā)的先行嘗試，讓周邊村屯邊民羨慕不已。今年"五一"期間，卡鳳綜合服務(wù)城項(xiàng)目首期商鋪正式招租�？�鳳村附近的幾個村屯禮茶、南山的村民也來到現(xiàn)場。"黃總，以后還有什么新項(xiàng)目要開發(fā)，我們也要干!"村民們語氣熱切、充滿了期待。

　　而常年外出打工的韋增今年不外出了。他笑著說，"商鋪要招租了，邊境貿(mào)易貨物監(jiān)管中心今年也準(zhǔn)備建成，需要大批搬運(yùn)工、包裝工，我們還可以去越南批貨作邊貿(mào)生意，在家門口工作比在外打工強(qiáng)多了。"韋增的笑，發(fā)自內(nèi)心。