原標(biāo)題
謀篇工業(yè)地產(chǎn) 加速新型工業(yè)化進(jìn)程
——關(guān)于河池加快工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的思考
卿紅軍
近年河池堅(jiān)持“五大發(fā)展理念”，以壯士斷臂的勇氣和決心推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)取得顯著成效。但由于底子薄、基礎(chǔ)弱，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)還沒有形成，特別是在新常態(tài)下，河池仍處于工業(yè)化初級(jí)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年底全市納入統(tǒng)計(jì)的規(guī)模以上企業(yè)221家，2015年底銳減至175家，平均每年減少13家。存量減少、增量過少的一個(gè)重要原因是，全市11個(gè)工業(yè)園區(qū)在工業(yè)發(fā)展中的主平臺(tái)、主戰(zhàn)場作用沒有充分發(fā)揮。在山多地少、基礎(chǔ)薄弱的情況下，河池如何在較短時(shí)間內(nèi)培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動(dòng)工業(yè)發(fā)展值得我們深思。工業(yè)地產(chǎn)作為工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺(tái)，已成為工業(yè)高度發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。筆者在工業(yè)園區(qū)工作三年，深感應(yīng)統(tǒng)籌完善生產(chǎn)要素，通過工業(yè)地產(chǎn)破解這一難題。特別是目前河池在工業(yè)地產(chǎn)上還是空白，更加凸顯工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的極端緊迫性。
一、工業(yè)地產(chǎn)范疇
工業(yè)地產(chǎn)是規(guī)劃為工業(yè)用地，按照國家通用標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理的工業(yè)物業(yè)總稱，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營場所的發(fā)展平臺(tái)，包括工業(yè)制造廠房、工業(yè)倉儲(chǔ)物流、商住、研發(fā)樓宇等。
工業(yè)地產(chǎn)在歐美日等發(fā)達(dá)國家早已有之。在我國，工業(yè)地產(chǎn)是隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而從商住房地產(chǎn)領(lǐng)域細(xì)分延伸出來的，始于上世紀(jì)90年代。特別是國際上擁有先進(jìn)開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的工業(yè)地產(chǎn)商，如美國普洛斯、新加坡騰飛等國際工業(yè)地產(chǎn)商從2000年進(jìn)入中國，迅速帶動(dòng)了中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的興起。隨后國內(nèi)一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛跟進(jìn)，促進(jìn)了行業(yè)的興起。
二、工業(yè)地產(chǎn)的作用
工業(yè)地產(chǎn)對(duì)河池來說，意義特別重大。以筆者在園區(qū)的經(jīng)歷，如一個(gè)新項(xiàng)目要落地，從申報(bào)用地及按用地規(guī)劃逐級(jí)報(bào)批、土建施工等全過程，至少要2年左右的時(shí)間。同時(shí)，河池的地情、市場等實(shí)際情況造成了河池特別大的項(xiàng)目落地較少、中小項(xiàng)目又難以落地。因此，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)對(duì)推動(dòng)新型工業(yè)化、加速城鎮(zhèn)化意義重大：
一是極大縮短企業(yè)建設(shè)周期。工業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于是“交鑰匙”工程，企業(yè)即來即生產(chǎn)，徹底改變項(xiàng)目投資期過長的弊端。二是極大減輕中小企業(yè)負(fù)擔(dān)。工業(yè)地產(chǎn)大約可讓企業(yè)減少40%的投資額，減少70%的建設(shè)期，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的吸引力。三是極大提高土地節(jié)約集約利用水平。工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一般在四層以上且生產(chǎn)生活配套設(shè)施共享，項(xiàng)目容積率原則上達(dá)到1.5以上，遠(yuǎn)高于一般工業(yè)項(xiàng)目0.7的水平。四是極大優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。工業(yè)地產(chǎn)可吸引不同地區(qū)、不同類型的中小微企業(yè)入駐，有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的吸引力。
三、河池工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在問題
歷經(jīng)多年建設(shè)發(fā)展，河池工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步加快發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力顯著增強(qiáng)。2015年，全市工業(yè)園區(qū)總產(chǎn)值231億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的60%，是我市工業(yè)發(fā)展主陣地。但是，工業(yè)園區(qū)規(guī)上企業(yè)增量嚴(yán)重偏少，工業(yè)地產(chǎn)仍然是空白。相比之下，自治區(qū)政府早在2008年就出臺(tái)了《標(biāo)準(zhǔn)廠房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》，近三年南寧更是通過下任務(wù)、分指標(biāo)方式全力推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。目前我市在推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)方面存在的主要問題是：
一是缺乏規(guī)劃統(tǒng)籌。市級(jí)層面及各縣域、園區(qū)沒有對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)研究謀劃，園區(qū)配套服務(wù)較弱。二是缺乏配套扶持政策，開發(fā)商積極性不高，難以大規(guī)模建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房;三是缺乏引領(lǐng)帶動(dòng)，全市還沒有可以借鑒的樣板，沒有相應(yīng)的示范點(diǎn)加以推動(dòng)。
四、我市工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展建議
目前，我國工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)為主。按照工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的要求，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目選址、發(fā)展定位、市場需求、宣傳造勢、產(chǎn)業(yè)招商、強(qiáng)化服務(wù)等六大因素，切合企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。河池作為后發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地資源極其寶貴，且已經(jīng)有較好的工業(yè)基礎(chǔ)、市場需求，在發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)方面，可從以下方面著手：
一是堅(jiān)定信心統(tǒng)籌工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套市場將進(jìn)一步完善，工業(yè)地產(chǎn)有望成為拉動(dòng)工業(yè)、推動(dòng)三產(chǎn)的重要載體。全市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大、潛力無限。應(yīng)從全市層面重視、統(tǒng)籌推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，為工業(yè)發(fā)展凝聚強(qiáng)大的動(dòng)力。
二是堅(jiān)持規(guī)劃先行推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。按照市場化推進(jìn)、規(guī)�；_發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、功能化配套的要求，從全市層面制訂工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，編制切實(shí)可行的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，著力建設(shè)一批規(guī)劃布局科學(xué)、產(chǎn)業(yè)定位明確、建設(shè)規(guī)模合理、功能配套齊全的新型產(chǎn)業(yè)園。
三是精準(zhǔn)定位打造特色工業(yè)地產(chǎn)。我市現(xiàn)有11個(gè)工業(yè)園區(qū)，其中，5個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)、6個(gè)縣級(jí)工業(yè)集中區(qū)。結(jié)合本地資源和產(chǎn)業(yè)實(shí)際，河池工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)圍繞不同產(chǎn)業(yè)、不同園區(qū)，根據(jù)各縣不同的支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)不同風(fēng)格、規(guī)格的工業(yè)地產(chǎn)。
四是政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)。參照自治區(qū)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，從市級(jí)層面制訂扶持政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，支持行業(yè)龍頭企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)集聚、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游中小企業(yè)發(fā)展。
五是堅(jiān)持創(chuàng)業(yè)孵化引領(lǐng)示范推動(dòng)。在市本級(jí)東江工業(yè)園率先建設(shè)全市首個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化基地和眾創(chuàng)空間，發(fā)揮財(cái)政資金和政策性貸款杠桿作用，結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房和眾創(chuàng)基地，形成“交鑰匙”工程，企業(yè)入駐即可生產(chǎn)，在最短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升人氣、集聚產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)全市工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。
六是堅(jiān)持服務(wù)至上。在我市發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)過程中，重點(diǎn)要解決好審批關(guān)、政策關(guān)。適當(dāng)借鑒商品房銷售模式，市本級(jí)工業(yè)地產(chǎn)可試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房產(chǎn)權(quán)分割、預(yù)售模式，讓工業(yè)企業(yè)購買工業(yè)地產(chǎn)和標(biāo)準(zhǔn)廠房就像買房產(chǎn)一樣，實(shí)行按揭，最大限度降低中小民營企業(yè)固定資產(chǎn)的投入成本，形成對(duì)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)的強(qiáng)勁支撐。 (作者單位：河池·環(huán)江工業(yè)園區(qū))
