2001-2013年廣西保障性住房建設(shè)情況 制表/何冬玲
2月9日，一筆900萬(wàn)元的資金轉(zhuǎn)到了柳州市銀海小區(qū)五、六期經(jīng)濟(jì)適用住房施工方的賬戶(hù)上。作為施工方廣西建工集團(tuán)四建銀海小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，肖萬(wàn)寅雖然還在湖南老家過(guò)春節(jié)，卻已喜上眉梢，早早盤(pán)算著這900萬(wàn)元怎么用了：“開(kāi)年后還有2萬(wàn)多方混凝土待澆筑，要購(gòu)買(mǎi)300多噸鋼材，還要按時(shí)給民工工資……”
銀海小區(qū)位于柳州市市航一路，是柳州市的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，將分期建設(shè)45棟、約2800套住宅。目前，前四期已銷(xiāo)售完畢，第五、六期5棟住宅樓已全部封頂。按計(jì)劃，這5棟樓今年將交付使用，屆時(shí)，可為柳州市中低收入人群提供住房509套。
2012年初，柳州市經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心主任蔣瑋還在為這個(gè)項(xiàng)目的資金發(fā)愁。2012年9月，南寧、柳州、百色3個(gè)城市獲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委聯(lián)合批準(zhǔn)成為全國(guó)利用住房公積金貸款的第二批試點(diǎn)城市，也是廣西首批入圍試點(diǎn)名單的城市，3個(gè)市共5個(gè)項(xiàng)目成為試點(diǎn)范圍，貸款額度4.42億元。
“正是由于申請(qǐng)到了利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，銀海小區(qū)五六期的五棟樓房才得以順利開(kāi)工建設(shè)。”蔣瑋說(shuō)。
1 保障性住房渴望資金 3城市試點(diǎn)獲“輸血”
為解決低收入人群的住房問(wèn)題，2010年起，廣西加大了保障性住房建設(shè)力度。數(shù)字顯示，2001年至2009年間，廣西每年開(kāi)工建設(shè)的保障性住房基本在1萬(wàn)到3萬(wàn)套左右，而到2010年則升至12萬(wàn)套，2011年甚至開(kāi)工建設(shè)了31.95萬(wàn)套，隨后的兩年也分別開(kāi)工建設(shè)了25.93萬(wàn)套、15.13萬(wàn)套。
保障房建設(shè)大量上馬，急需資金支持，但廣西的財(cái)力顯然不夠。
“2011年全區(qū)保障性住房的建設(shè)共需要資金約279.3億元，而各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助的資金還占不到所需資金的20%。”自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“建設(shè)資金急需從其他渠道籌集。”
可是，拿什么資金撐起保障房建設(shè)呢公積金貸款此時(shí)進(jìn)入眾人視線(xiàn)。
早在2009年之時(shí)，國(guó)家就公布了第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的名單，全國(guó)共28個(gè)城市先行試點(diǎn)。廣西雖然沒(méi)有城市入圍第一批試點(diǎn)，但卻始終密切關(guān)注試點(diǎn)城市情況。
“廣西利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，并非不可行。”2011年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人就如此表態(tài)。
據(jù)介紹，受房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，從2011年開(kāi)始，廣西住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放持續(xù)下滑，住房公積金使用率逐月降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全區(qū)前4個(gè)月貸款發(fā)放額比2010年同期下降12%，部分城市下降幅度達(dá)到60%。
從全區(qū)來(lái)看，大量住房公積金資金結(jié)余。當(dāng)年的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，廣西累計(jì)歸集住房公積金861億元，歸集余額437.2億元，但2011年發(fā)放住房貸款67.89億元、3.6萬(wàn)戶(hù)，發(fā)放額同比減少4.6億元，年末貸款余額272.62億元。
“住房公積金貸款量的減少，一方面削弱了住房公積金支持職工購(gòu)建住房的功能，另一方面也影響住房公積金的保值增值，不利于住房公積金制度的健康發(fā)展。”廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
對(duì)照全國(guó)第一批試點(diǎn)城市的要求，廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)研發(fā)現(xiàn)，南寧、柳州、桂林、百色4個(gè)城市符合試點(diǎn)條件。而這幾個(gè)城市，恰好是保障性住房建設(shè)“大戶(hù)”，對(duì)資金的需求量相對(duì)較大。
2012年，獲知國(guó)家將開(kāi)展第二輪試點(diǎn)的消息后，廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳提前與符合試點(diǎn)條件的城市對(duì)接。經(jīng)考察和申報(bào)，南寧、柳州、百色3個(gè)城市成功入圍全國(guó)第2批試點(diǎn)名單。3個(gè)城市申請(qǐng)到貸款額度4.42億元，按2000元/平方米、每套60平方計(jì)算，將可建設(shè)保障房約4000套。
2 額度低、有抵押 多重設(shè)防保安全
去年，全國(guó)多地出現(xiàn)公積金額度緊張，引發(fā)公眾關(guān)注。那么廣西的公積金援建保障性住房，是否會(huì)影響公積金的正常提取和使用
南寧住房公積金管理中心副主任李艷介紹說(shuō)，國(guó)家批準(zhǔn)南寧使用的貸款規(guī)模是控制在5億元，而南寧市目前只有一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目獲批準(zhǔn)成為試點(diǎn)項(xiàng)目，貸款額度為2億元，僅僅占到沉淀資金的3.5%，完全不會(huì)影響其他職工正常提取和使用住房公積金。
柳州市住房公積金管理中心副主任高為恒坦言，柳州參與試點(diǎn)的一個(gè)重要原則就是必須保證不影響職工的正常使用。
根據(jù)國(guó)家2009年出臺(tái)的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，試點(diǎn)城市可在優(yōu)先保證繳存職工提取和個(gè)人住房貸款、按上年末住房公積金余額的規(guī)定比例留足備付準(zhǔn)備金的前提下，將30%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金，用于發(fā)放項(xiàng)目貸款。
資金貸出去了，如何確保其安全
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的設(shè)計(jì)中，每個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目確定一家受委托銀行，設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目貸款資金監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用，部省兩級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)通過(guò)運(yùn)行監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行全程監(jiān)管。此外，住房公積金督察員將重點(diǎn)對(duì)試點(diǎn)城市住房公積金管理和試點(diǎn)項(xiàng)目貸款工作開(kāi)展定期巡查。
在高為恒看來(lái)，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)。“資金放出去，必須確保能夠收回來(lái)，在項(xiàng)目的選擇上，除了必須符合規(guī)定的條件外，柳州也格外小心，共選擇了2個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和1個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售周期較短，資金回籠基本不存在壓力。而選擇一個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目，則是利用住房公積金貸款在財(cái)政資金緊張的時(shí)候起到緩解資金壓力的作用。”
“萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，資金確實(shí)無(wú)法回收，也有應(yīng)對(duì)的措施。”自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我區(qū)幾個(gè)城市在試點(diǎn)過(guò)程中，都采取了抵押擔(dān)保的方式。南寧市碧翠園小區(qū)B組團(tuán)的業(yè)主中房南寧分公司，將位于南寧市中心繁華地段的民族商場(chǎng)作為抵押物，抵押率為67.8%，達(dá)到了抵押物足值的要求，而柳州市3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，均能保證貸款抵押物價(jià)值覆蓋貸款金額，并且在抵押登記生效后方發(fā)放貸款。
“從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部到省級(jí)監(jiān)管部門(mén)，再到地市各自的措施，至少設(shè)置了3重‘保險(xiǎn)杠’，資金安全是能得到保證的。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
3 有效降低建設(shè)成本 撬動(dòng)其他資本參與
中房南寧分公司的項(xiàng)目總監(jiān)莫建雄清楚地記得，碧翠園B組團(tuán)收到的第一筆貸款是2012年5月31日。他說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)單位而言，能夠申請(qǐng)到住房公積金貸款，是一個(gè)絕對(duì)的利好，“住房公積金個(gè)貸利率為4.5%，項(xiàng)目貸款按1.1倍執(zhí)行，即便如此，利率還是比商業(yè)貸款低了2個(gè)百分點(diǎn)。”據(jù)中房南寧分公司測(cè)算，相對(duì)于商業(yè)貸款，2億的住房公積金貸款將可節(jié)省利息約800萬(wàn)元。
公積金援建，既可為住房公積金中心帶來(lái)增值收益，還撬動(dòng)了其他資本參與保障房建設(shè)。柳州銀海小區(qū)此前找過(guò)商業(yè)貸款，都吃了閉門(mén)羹。但是，申請(qǐng)到住房公積金貸款之后，作為保障房開(kāi)發(fā)業(yè)主單位的柳州經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心，先后接到多個(gè)商業(yè)銀行的電話(huà)，表示愿意支持柳州市其他保障性住房建設(shè)。這對(duì)正為資金來(lái)源頭痛的住房保障管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)好消息。
作為開(kāi)發(fā)業(yè)主，柳州經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心希望住房公積金貸款支持保障房建設(shè)能夠進(jìn)一步擴(kuò)大。而今年，國(guó)家決定擴(kuò)大棚戶(hù)區(qū)改造范圍，廣西初步擬定將城中村、舊城改造等納入棚戶(hù)區(qū)改造范圍，并將在2017年前建設(shè)約30萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)安置住房。對(duì)此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示，下一步將根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，并結(jié)合各市的實(shí)際情況，決定是否繼續(xù)擴(kuò)大支持范圍。
事實(shí)上，自2009年全國(guó)開(kāi)始試點(diǎn)以來(lái)，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)工作一直在小心翼翼地前行。南寧住房公積金管理中心副主任何東就將南寧的試點(diǎn)稱(chēng)為“大姑娘出嫁頭一回”，因?yàn)槟蠈幰苍谛⌒牡卦圏c(diǎn)，希望能夠積累更多的經(jīng)驗(yàn)。
實(shí)際操作中，試點(diǎn)工作也遇到困難。比如，部分標(biāo)段存在工程滯后問(wèn)題，影響貸款資金使用進(jìn)度。同時(shí)，對(duì)于公積金中心來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目貸款試點(diǎn)是一項(xiàng)全新的工作，經(jīng)驗(yàn)還較為欠缺。
“我們是試點(diǎn)，試點(diǎn)總會(huì)遇到一些困難。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)不僅是制度的創(chuàng)新，也是住房公積金監(jiān)督和管理的突破，讓住房公積金從消費(fèi)領(lǐng)域延伸到生產(chǎn)領(lǐng)域，保持了住房公積金的生命力。
記者了解到，截至目前，按照各試點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度，南寧市中房碧翠園小區(qū)，柳州市銀海小區(qū)、百色市靜安家園小區(qū)共發(fā)放了貸款1.12億元。目前，已經(jīng)收回貸款利息近70萬(wàn)元。
2001-2013年廣西保障性住房建設(shè)情況
20180
2001年
18350
25420
2002年
23110
26260
2003年
23880
34700
2004年
31550
開(kāi)工套數(shù)
竣工套數(shù)
13044
2005年
23847
13559
(單位：套)
2006年
21066
制表/何冬玲
22654
2007年
21185
27745
2008年
27564
32390
2009年
56216
120800
92400
2010年
319500
2011年
97774
259303
2012年
139636
151353
2013年
128985
